Выбор участка для дома или коттеджа - что нужно знать перед покупкой?

При выборе участка под строительство дома важно взвесить все "за" и "против", чтобы ваш выбор в дальнейшем не привёл к проблемам, а радовал вас и ваших близких долгие годы.

Итак, что нужно знать потенциальному покупателю загородного участка?

1. Категория земель.

По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений (населённых пунктов);
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фона;
• земли запаса.

Для строительства дома или коттеджа подойдут:

Земли населённых пунктов:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки:

- земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;

- для размещения среднеэтажных жилых домов;

- для размещения малоэтажных жилых домов;

- для размещения общежитий;

2. Земельные участки, предназначенные для жилищного или индивидуального жилищного строительства:

- земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства;

- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки);

Земли сельскохозяйственного назначения:

1. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - земельный участок, используемый для сельскохозяйственного производства зарегистрированным крестьянским (фермерским) хозяйством;

2. Для садоводства или огородничества - земельный участок, предоставленные гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем);

3. Для дачного строительства - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

4. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

Какой же участок выбрать?

Самым лучшим, с юридической точки зрения, участком является участок с категорией "земли населённых пунктов" с разрешённым видом использования "для жилищного либо индивидуального жилищного строительства", так как этот участок предназначен именно под строительство жилого дома, после окончания строительства жилого дома и получения свидетельства о регистрации на дом, в нём можно зарегистрироваться по месту жительства или как говорили раньше - прописаться.

На втором месте находятся участки с категорией "земли сельскохозяйственного назначения" с разрешённым видом использования "для дачного строительства". В таком доме тоже можно зарегистрироваться по месту жительства, но пока только через суд, хотя Конституционным судом РФ признано право на регистрацию по месту жительства, но не внесены необходимые изменения в действующее законодательство РФ.

Остальные виды земель хотя и можно рассматривать в качестве вариантов, но только если вам нужен летний дом и не нужна регистрация по месту жительства (прописка).

В зависимости от категории земель и видов их использования вам будут доступны коммуникации, такие как электроэнергия и газ, хотя сейчас в некоторые дачные кооперативы тоже приходит газ и протянуто электричество, но это заслуга самих "дачников", так как это делается за их счёт, и иногда купив "за дёшево" сам участок, приходится потратить огромные суммы на подведение газа и электроэнергии.

2. Месторасположение участка

Есть несколько критериев, по которым выбирается участок под будущий дом:

2.1. Удалённость от города, т.е. расстояние до работы, школы, детского сада, магазинов и т.п.;

2.2. Близость к природе, т.е. есть ли вблизи участка лес, речка, озеро, где можно отдыхать круглый год от городской суеты;

2.3. Транспортная доступность - наличие асфальтированной дороги до участка, прохождение маршрутов общественного транспорта вблизи участка;

3. Документы на участок

Основными документами на участок являются:

3.1. Свидетельство о государственно регистрации права (чаще говорят - свидетельство о праве собственности) - изготавливается на специальном бланке с несколькими степенями защиты. В нём указаны:

- Дата выдачи;

- Документы-основания - те документ, на основании которых было выдано данное свидетельство;

- Субъект (субъекты) права - это тот человек (люди) или организация, которым принадлежит участок;

- Вид права - собственность, аренда и т.д.;

- Объект права - это сам участок с описанием расположения и его данными (размеры и т.п.);

- Кадастровый (или условный номер) - это номер, присвоенный при проведении кадастрового учёта земли;

- Существующие ограничения (обременения) права - к обременению относятся например водоохранные зоны рек, озёр, лесов, вблизи которых расположен участок. Обычно на таких участках запрещают мыть автомашины, пользоваться ядохимикатами в садоводстве и огородничестве и т.п.

Также в свидетельстве о праве собственности указаны дата и номер записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; фамилия, инициалы регистратора и его подпись; серия и номер свидетельства.

3.2. Кадастровый паспорт - изготавливается на обычных листах формата А4, в котором указывается:

- Номер кадастрового паспорта с датой его выдачи;

- Кадастровый номер участка;

- Предыдущие номера участка;

- Местоположение участка;

- Категория земель;

- Разрешённое использования;

- Площадь, кадастровая стоимость, удельные показатель кадастровой стоимости, система координат;

- Сведения о правах, дополнительные сведения;

- План (чертёж, схема) земельного участка;

- Масштаб.

На каждом листе кадастрового паспорта внизу должна стоять подпись инженера с указанием его Фамилии и инициалов, и печать организации, выдавшей паспорт.

При приобретении участка нужны именно эти документы, а также договор купли-продажи и акт приёма-передачи к нему.

4. Размеры участка, его рельеф и грунты

4.1. В Тверской области есть много предложений по земельным участкам. Попадаются участки от 5 до 30-40 и более соток (сотка = 100 квадратных метров).

Норма по участкам под жилищное (или индивидуальное жилищное) строительство = 15 соток, из которых примерно 5-8 соток будет использовано под дом и хозпостройки (гараж, подсобное помещение и т.п.), а остальной участок будет использоваться под сад, огород, либо на этой части участка будет сделан ландшафтный дизайн, расположена детская площадка и бассейн.

4.2. Рельеф участка очень важен при дальнейшем его благоустройстве, а также важен при строительстве дома. Попадаются участки в низинах, где практически не копается котлован под фундамент, а завозится песок, щебень, грунт. Причём иногда приходится завозить не один десяток самосвалов с грунтом, чтобы выровнять поверхность участка.

4.3. Грунты на участке играют очень важную роль при постройке дома, так как только на хороших грунтах требуется меньше средств для фундамента. В продаже очень много заболоченных участков, для постройки дома на котором приходится делать выемку земли, торфа и делать отсыпку крупнозернистым песком для надёжного основания под фундамент дома.

Теперь вы сами сможете уточнить у продавца участка минимально необходимые критерии для выбора.

Хочу лишь отметить, что все представленные участки коттеджного посёлка "Прудище" снабжены всеми необходимыми документами, находятся на землях поселений. Разрешённое использование "для жилищного строительства". Местоположение участков достаточно удачное - это и близость соснового леса и реки Волги, хорошая асфальтированная дорога от "Мигаловского" перекрёстка (на 175 км автодороги Москва-Санкт-Петербург схема проезда). Размеры участков (смотри схему посёлка), рельеф и грунты (песчаник) - соответствуют всем требованиям строительства домов без излишних затрат.